Immobilienverwaltung vs. Hausverwaltung: der Unterschied einfach erklärt
Kurzfassung: Hausverwaltung ist der wohnwirtschaftliche Teil der Verwaltung (WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwaltung). Immobilienverwaltung ist der übergeordnete Begriff und umfasst neben Wohnungsverwaltung auch die Verwaltung von Gewerbeimmobilien sowie strategische Aufgaben wie Asset Management und technisches Facility Management. Sie ist damit umfassender.
Definitionen
Hausverwaltung: Operative Verwaltung von Wohnimmobilien. Dazu zählen typischerweise:
- WEG-Verwaltung: Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach Wohnungseigentumsgesetz.
- Mietverwaltung: Kaufmännische und technische Betreuung von Mietshäusern oder einzelnen Mietwohnungen.
- Sondereigentumsverwaltung (SEV): Verwaltung einzelner Eigentumswohnungen für Kapitalanleger innerhalb einer WEG.
Immobilienverwaltung: Oberbegriff für die ganzheitliche Verwaltung von Immobilienportfolios, wohnwirtschaftlich und gewerblich. Umfasst je nach Mandat:
- Property Management: Operative Steuerung von Objekten (Miete, Nebenkosten, Technik).
- Asset Management: Strategische Wertentwicklung, Budget- und Investitionsplanung, Vermietungsstrategie.
- Facility Management: Technischer Betrieb, Wartung, Energiemanagement, Betreiberpflichten.
Aufgaben im Vergleich
| Bereich | Hausverwaltung (Wohn) | Immobilienverwaltung (Wohn + Gewerbe) |
|---|---|---|
| Finanzen | Wirtschaftsplan, Abrechnung, Rücklagen, Mietkonten | Objekt- und Portfolio-Budgets, Capex-Planung, Reporting an Eigentümer |
| Vermietung | Neuvermietung, Mietanpassung, Nebenkosten | Leasing-Strategien, Vermarktung, Flächenmanagement, Index-/Staffelmieten |
| Technik | Wartungen, Instandsetzung, Gewährleistung | Lebenszyklusplanung, Betreiberpflichten, Energiemanagement, ESG-Maßnahmen |
| Recht & Compliance | WEG-Recht, Mietrecht, Versicherungen | Gewerbemietrecht, Betreiberverordnungen, Arbeitssicherheit, ESG-Reporting |
| Strategie | Werterhalt, Leerstandsreduktion | Wertsteigerung, Portfolio-Optimierung, Exit-Strategie |
Typische Beispiele
- Hausverwaltung: Ein Mehrfamilienhaus in Berlin mit Wohnmietern. Aufgaben: Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, Handwerkersteuerung.
- WEG-Verwaltung: Gemeinschaftseigentum eines Altbaus. Aufgaben: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung, Beschlussumsetzung.
- Sondereigentumsverwaltung: Einzelne Eigentumswohnung eines Kapitalanlegers. Aufgaben: Mietermanagement, Übergaben, Betriebskosten, Schadensfälle.
- Immobilienverwaltung: Büro- und Einzelhandelsimmobilie oder gemischt genutztes Quartier. Aufgaben: Vermietungsstrategie, Flächenmanagement, Energie- und Betreiberpflichten, Capex- und ESG-Planung neben dem laufenden Property Management.
Ebene und Tiefe: Property, Asset und Facility Management
- Property Management entspricht im Wohnbereich oft der klassischen Hausverwaltung (operativ, objektbezogen).
- Asset Management steuert die Wertentwicklung des Objekts oder Portfolios (Strategie, Capex, Vermietung, KPIs).
- Facility Management konzentriert sich auf den technischen Betrieb und die Bewirtschaftung (Wartung, Energie, Betreiberpflichten).
Merke: Unter Immobilienverwaltung werden häufig alle drei Ebenen gebündelt; die Hausverwaltung deckt vor allem das Property-Management im Wohnsegment ab.
Verträge und Vergütung
- Hausverwaltung: Meist Pauschale je Einheit/Monat plus definierte Zusatzleistungen (z. B. außerordentliche Versammlungen, Großprojekte).
- Immobilienverwaltung: Kombination aus Fixhonorar und erfolgs-/leistungsbezogenen Komponenten, oft KPI-gebunden, insbesondere im Gewerbe.
Welche Verwaltung brauchen Sie
- Eigentumswohnung in einer WEG: WEG-Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum, optional Sondereigentumsverwaltung für die einzelne Einheit.
- Mehrfamilienhaus mit Wohnmietern: Mietverwaltung als Teil der Hausverwaltung.
- Gewerbeimmobilie oder gemischt genutztes Objekt: Immobilienverwaltung mit Property-, Asset- und ggf. Facility-Management.
- Portfolio mehrerer Objekte: Immobilienverwaltung mit Portfolio- und Asset-Management für Strategie und Wertentwicklung.
FAQ
Ist Hausverwaltung ein Teil der Immobilienverwaltung
Ja. Hausverwaltung ist die wohnwirtschaftliche, operative Teildisziplin des Property Managements und damit Teil der umfassenderen Immobilienverwaltung.
Betreut eine Immobilienverwaltung auch Vermietung und Technik
Ja. Im Rahmen des Property Managements übernimmt sie Vermietung, Mieteingang, Nebenkosten und Technik. Zusätzlich kann Asset Management Strategie und Facility Management Betrieb abdecken.
Worin unterscheidet sich SEV von WEG-Verwaltung
Sondereigentumsverwaltung verwaltet einzelne Wohnungen für Eigentümer. WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Wann sollte ich von Hausverwaltung auf Immobilienverwaltung setzen
Spätestens bei Gewerbeanteilen, komplexen gemischt genutzten Immobilien oder wenn Sie strategische Ziele (Wertsteigerung, ESG, Capex) verfolgen, die über reine Objektbewirtschaftung hinausgehen.
Fazit: Nutzen Sie Hausverwaltung für die effiziente Bewirtschaftung von Wohnimmobilien und Immobilienverwaltung für umfassende Steuerung über Wohn- und Gewerbeobjekte hinweg – inklusive Strategie, Technik und Performance-Kennzahlen.